DERECHOS REALES LIMITADOS

CONCEPTO

Sabemos ya que todos los derechos reales confieren a su titular un señorío o poder inmediato sobre una cosa, en virtud del cual puede decirse que ésta –en mayor o menor medida- pertenece a dicho titular.

Sabemos también que los diversos derechos reales varían por su contenido, o sea, que atribuyen a su titular diferentes facultades sobre la cosa, de modo que, si todos ellos confieren un señorío e implican una relación de pertenencia, también es cierto que cada derecho real confiere un señorío de diferente amplitud e implica que la cosa pertenece al titular en diferente medida.

Ahora bien, esa diferencia de amplitud en el señorío o de grado en la pertenencia, determina una neta distinción entre la propiedad y todos los demás derechos reales. En efecto, la propiedad, en principio y con las salvedades ya conocidas, confiere a su titular todas las facultades posibles sobre la cosa; en cambio, por su misma esencia los demás derechos reales nunca confieren tal plenitud de facultades sino tan sólo facultades limitadas. Así pues, la propiedad, en principio confiere a su titular un señorío o poder pleno sobre la cosa o, dicho de otra manera, que la cosa, en principio, pertenece a su propietario en todo cuanto pueda pertenecer a alguien. En cambio, los demás derechos reales sólo confieren a sus titulares un señorío restringido o, dicho de otra manera, sólo determinan una relación de pertenencia menor, limitada, parcial o fraccionaria. Tal es el caso, por ejemplo, del derecho de enfiteusis, del usufructo, uso y habitación, de las servidumbres, de la hipoteca y del derecho del acreedor prendario.

Obviamente, cuando sobre una cosa existen uno más derechos reales distintos de la propiedad, el señorío de la cosa suele quedar compartido entre el titular o los titulares a quienes corresponde el poder restringido propio del derecho real de que se trate y el propietario a quien corresponda todas las facultades sobre la cosa que no sean incompatibles con aquel poder (o aquellos poderes). Naturalmente, dado el carácter elástico de la propiedad, esta restricción de la plenitud de sus facultades desaparecerá en el caso de que el otro derecho real (o los otros derechos reales), lleguen a extinguirse, momento en el cual el propietario recobrará el pleno señorío de la cosa.

Todo lo expuesto explica que los derechos reales distintos de la propiedad sean llamados derechos reales limitados, parciarios, menores o fraccionarios o también derechos reales en cosa ajena o no propia.

Pero la denominación de los mismos amerita consideración separada.

JOSÉ LUIS AGUILAR GORRONDONA