CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Según nuestro Código Civil: “ el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella” (C.C. art. 1.579). La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.
• Características: El arrendamiento debe versar sobre la naturaleza del contrato, la cosa objeto del arrendamiento, el precio o canon y la duración del contrato.
En una época se discutió acerca de si el arrendamiento confiere al arrendatario un derecho real sobre la cosa arrendada o un derecho personal a ella.
1. Interés de “lege lata”
A) Si el derecho del arrendamiento fuera un derecho real, sería también inmobiliario en el caso de arrendamiento de inmuebles, y mobiliario en el caso de arrendamiento de muebles. En consecuencia: a) en el primer caso sería susceptible de hipoteca y en el segundo de prenda; y b) la competencia judicial por razón del territorio variaría según que la cosa arrendada fuera mueble o inmueble.
B) Si el derecho de arrendatario fuera real, el arrendatario tendría acción directa contra todo aquél que lo perturbara, incluso en caso de perturbación de derecho; si fuera personal, el arrendatario a quien un tercero perturba de derecho sólo tendría acción contra su arrendador.
C) Si el derecho del arrendatario fuera real sería oponible a los terceros e inoponible caso contrario. Pero en este aspecto el interés práctico que reducido por el hecho de que existen reglas legales expresas en cuanto a la oponibilidad del arrendamiento al nuevo adquiriente de la cosa, que es el tercero frente al cual más interesa la oponibilidad del derecho del arrendatario.
2. Interés de “lege fereda”
La calificación del arrendatario como derecho personal hace surgir la interrogante de cuál es la razón de establecer esa profunda diferencia entre el usufructuario y el arrendatario.
La oponibilidad del derecho del arrendatario no es “erga omnes”, como es característica de los derechos reales, sino un caso de eficacia pasiva del contrato frente al causahabiente de una de las partes (la persona que ha adquirido del arrendador).
La circunstancia de que el usufructuario pueda arrendar por tiempo que exceda del usufructo tampoco demuestra que el derecho del arrendatario sea un derecho real, ya que, conforme al Derecho común, el titular de un derecho real en principio tampoco podría constituir a favor de un tercero otro derecho real mas extenso en el tiempo que el suyo; y
Varias normas legales (C.C.arts. 1.579, 1.580 y 1.591) demuestran que el arrendatario requiere del arrendador para ejercer su derecho, como es típico en materia de derechos personales. En efecto, el arrendador debe hacerle gozar de la cosa, entregársela, conservarla en estado de servir para su fin y mantener al arrendador en el goce de la cosa. Lo que existe pues, es una pretensión del arrendatario frente al arrendador y no un poder inmediato de aquél sobre la cosa arrendada ni mucho menos un derecho que pueda oponer a los terceros que pretendan un derecho de propiedad sobre la cosa.
• Objeto: El objeto de la obligación principal del arrendador consiste en hacer gozar a otro de una cosa durante cierto tiempo.
El objeto de la obligación principal del arrendatario es pagar el precio, en dinero o en especie.
• Tipos: El arrendamiento es un contrato: a) bilateral; b) oneroso; c) consensual; d) origina obligaciones principales; e) de tracto sucesivo; y f) obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.
• Diferencia entre:
1. Arrendamiento y venta: Sobre la diferenciación entre ambos contratos y los respectivos casos de tipificación dudosa son: la venta de cosas (venta de la propiedad) y el arrendamiento se diferencian porque en la primera una parte se obliga a transferir la propiedad de la cosa, mientras que en el segundo sólo se obliga a hacer gozar de ella. Sin embargo, la tipificación se hace dudosa, entre otros, en los siguientes casos:
a) Cuando se ha celebrado una arriendo-venta, caso del cual trataremos en el próximo capítulo, y
b) Cuando en virtud del contrato, una de las partes adquiere el derecho de hacer suyos los proventos de una cosa).
b.1. Si el contrato sólo confiere a una de las partes el derecho de hacer suyos los proventos de una cosa sin que la otra parte se obligue a hacerle gozar de la cosa de donde provienen, el contrato constituye una venta de frutos o productos.
b.2. Si en cambio, el contrato confiere tanto el derecho de gozar de una cosa como el derecho de hacer suyos sus proventos hay venta si es que en tal virtud la cosa debe sufrir disminución económicamente apreciable y al menos relativamente, y arrendamiento, caso contrario.
2. Arrendamiento y enfiteusis: El enfiteuta adquiere un derecho real sobre un fundo enfitéutico que le confiere la facultad de gozar el fundo, disponer de él y rescatarlo mientras que el arrendatario sólo adquiere un derecho personal frente al arrendador en virtud del cual puede exigir de éste que le haga gozar de la cosa arrendada.
3. Arrendamiento y comodato: La diferencia entre éstos es muy neta: el arrendamiento es oneroso y consensual mientras que el comodato es gratuito y real. No existe confusión posible.
4. Arrendamiento y préstamo a interés: Existe la opinión de que el préstamo a interés constituye un arrendamiento, lo cierto es que en el préstamo a interés hay transferencia de la propiedad y la restitución es en bienes de la misma cantidad y calidad o valor, mientras que el arrendamiento no hay transferencia de la propiedad y la restitución se refiere a la misma e idéntica cosa arrendada. Por otra parte el préstamo a interés es un contrato real, mientras que el arrendamiento es consensual.
5. Arrendamiento y depósito: el arrendamiento es un contrato consensual y oneroso, mientras que el depósito es un contrato real y por su naturaleza (aunque no por su esencia), es gratuito. Por lo demás, las obligaciones del arrendamiento son totalmente diferentes a las del depósito. Sin embargo, existen algunos casos de tipificación dudosa.
a) Se ha discutido mucho la calificación de los contratos referentes al servicio de cajas de seguridad de los bancos; las principales son: I) Se trata de arrendamiento de las cajas; II) constituyen depósito de las cosas que el cliente coloca en las cajas; III) son a la vez arrendamiento de las cajas y depósito de los efectos colocados en ellas; IV) se trata de un contrato innominado.
b) Se discute si es arrendamiento o depósito el contrato por el cual un comerciante, a cambio de una remuneración proporcional al tiempo, adquiere el derecho de almacenar mercancías en local ajeno, especialmente cuando el dueño del local asume la obligación de guardar y conservar dichas mercancías.
c) Igualmente se discute mucho la tipificación de los contratos de garage y estacionamiento en las diversas modalidades que pueden presentar.
6. Arrendamiento y contrato de obras: Ambos contratos se diferencian por el contenido de las prestaciones que en un caso tiene por objeto el goce de una cosa y en el otro la realización de un trabajo.
7. Arrendamiento y contrato de trabajo: Aun cuando los tipos contractuales son inconfundibles, se presentan algunos casos de tipificación dudosa. El caso clásico era el del cochero que se obligaba a pagar la mitad de sus ganancias al dueño del coche.
8. Arrendamiento y usufructo: Las diferencias entre ambas instituciones son muy numerosas: 1) el arrendamiento es siempre un contrato, mientras que el usufructo es un derecho que puede derivar, de testamento o, contrato de usucapión. 2) El arrendamiento es esencialmente oneroso, mientras que el usufructo puede constituirse a título oneroso o a título gratuito. 3) En principio, la constitución de usufructo es siempre un acto de disposición, no así el arrendamiento. 4) El arrendamiento no puede versar sobre cantidades de dinero y otras cosas fungibles, mientras que el usufructo, sí (C.C. art. 603). 5) El nudo propietario cumple con entregar la cosa tal como se encuentra para el comienzo del usufructo, mientras que el arrendador debe entregarla en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. 6) el arrendador debe hacer gozar al arrendatario mientras que el nudo propietario cumple con dejar gozar al usufructuario. 7) El derecho del usufructuario es un derecho real inmobiliario o mobiliario según verse sobre bienes inmuebles o muebles, mientras que el derecho del arrendatario es un derecho de crédito, mobiliario en todo caso. 8) Difieren también las normas sobre reparaciones de la cosa en caso de usufructo y de arrendamiento. 9) Difieren las reglas sobre la suerte del usufructo y del arrendamiento en caso de pérdida de la cosa después de celebrado del contrato.
Sin embargo, a veces puede ser difícil determinar si las partes quisieron constituir un usufructo a título oneroso o celebrar un arrendamiento. Si el contrato no resulta lo contrario, sea de las expresiones empleadas, sea de los efectos previstos, creemos que debe presumirse que se trata de un arrendamiento, especialmente cuando una de las partes se obliga a pagar cánones periódicos y no una suma global.
2.1. Arrendamiento de Casas y Predios Rústicos: El Código Civil después de definir el arrendamiento en general (art. 1.579), sólo regula expresamente el arrendamiento de casas y predios rústicos.
Legitimación para dar en arrendamiento: La legitimación no se requiere al mismo título que en materia de venta ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato. Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:
• Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad aunque su derecho esté sujeta a condición resolutoria. Al menos que el inmueble esté hipotecado. En el caso de comunidad la cosa indivisa puede ser arrendada por acuerdo de la mayoría en los términos del artículo 764 del Código Civil.
• Puede arrendar también el enfiteuta
• Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta las siguientes reglas (C.C. art. 598): a) Si el usufructo debía cesar en tiempo cierto y determinado, el arrendamiento celebrado por el usufructuario sólo subsiste por el año corriente al tiempo de la cesación del usufructo; b) Caso contrario, o sea, cuando el usufructo no debía cesar en tiempo cierto y determinado, es necesario distinguir; entre otros.
• Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. Porque el arrendamiento de la cosa ajena no es traslativa, sólo crea obligaciones entre las partes.
• Función: 1) De acuerdo con lo que resulte del contrato, de la intención de las partes, de la buena fe o de la ley, el arrendador debe entregar la cosa arrendada completa; 2) por analogía con lo dispuesto en materia de venta, el arrendador debe entregar la cosa arrendada con todos los accesorios que responden a la naturaleza y destino de aquélla. A diferencia de lo que ocurre en venta, el arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias (C.C.art.1.586, encab.), sin distinguir entre éstas; 3) La entrega de la casa o predio rústico arrendado debe hacerse en el lugar de la situación del inmueble, sin perjuicio de que pueda fijarse un lugar distinto para la entrega de bienes muebles accesorios a la casa o predio rústico; 4) El momento de la entrega es el que resulte expresa o tácitamente de la voluntad de las partes; 5) Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador , salvo pacto expreso o tácito en lo contrario; 6) La obligación de entregar la cosa arrendada en indivisible entre los coarrendadores y entre los causahabientes del arrendador; 7) Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa arrendada son las de Derecho común; pero en caso de arrendamiento de predios rústicos, como queda dicho, son procedente, además, las sanciones específicas previstas por la ley para los casos de diferencia de cabida en materia de venta.
• Importancia: Es importante la obligación de: Conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado, por cuanto obliga a la descomposición de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato (C.C. art. 1.586, encab.), no variar su forma C.C. art. 1.589) y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma (C.C. art. 1.587).
Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. El contenido de la obligación varía sin embargo, según la perturbación provenga del arrendador o de un tercero.
Del arrendador de abstenerse de causar personalmente perturbaciones al goce del arrendatario, tanto si se trata de perturbaciones de hecho o de derechos; la ley regula expresamente la cuestión de las perturbaciones derivadas de la ejecución de ciertas reparaciones (C.C. art. 1.590).
Del arrendador en caso de perturbaciones de terceros, o sea, cuando éste no pretende tener un derecho en la cosa, el arrendador no tiene ninguna responsabilidad frente al arrendatario, quien a su vez, tiene acción directa contra el perturbador (C.C. art. 1.591, encab.).
El arrendatario, a la terminación del contrato, debe devolver la cosa tal como la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art. 1.549).
El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: 1) Toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C.art.1.596, encab.); y 2) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1.596, apa.1). con tales obligaciones, en un caso, se facilita al arrendador interrumpir la prescripción ajena y conservar la posesión anual (lo que resulta capital desde el punto de vista posesorio) y, en el otro, evitar mayores daños. Si el arrendatario dolosa o culposamente incumple la obligación de referencias o se retarda en su cumplimiento responderá de los daños y perjuicios (C.C. art. 1.596, ap. Últ., que sólo contempla el caso de negligencia).
El Código Civil (art. 1.583) establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario. La cláusula contraria puede referirse a la cesión, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder u subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de él. Si el arrendatario cede a subarrienda estándole prohibido, el arrendador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción “non adimpleti contractus”, además de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si lo hubiere.
El cesionario tiene acción directa contra el arrendador para hacer valer el crédito que le ha sido cedido, siempre que haya mediado la debida aceptación o notificación. En cambio, el subarrendatario carece de acción directa (contractual) frente al arrendador puesto que él no es sino un arrendatario del subarrendador. Es cierto que puede ejercer los derechos de éste frente al arrendador por vía de acción oblicua (C.C.art.1.278).
Según nuestro Código Civil: “ el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella” (C.C. art. 1.579). La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.
• Características: El arrendamiento debe versar sobre la naturaleza del contrato, la cosa objeto del arrendamiento, el precio o canon y la duración del contrato.
En una época se discutió acerca de si el arrendamiento confiere al arrendatario un derecho real sobre la cosa arrendada o un derecho personal a ella.
1. Interés de “lege lata”
A) Si el derecho del arrendamiento fuera un derecho real, sería también inmobiliario en el caso de arrendamiento de inmuebles, y mobiliario en el caso de arrendamiento de muebles. En consecuencia: a) en el primer caso sería susceptible de hipoteca y en el segundo de prenda; y b) la competencia judicial por razón del territorio variaría según que la cosa arrendada fuera mueble o inmueble.
B) Si el derecho de arrendatario fuera real, el arrendatario tendría acción directa contra todo aquél que lo perturbara, incluso en caso de perturbación de derecho; si fuera personal, el arrendatario a quien un tercero perturba de derecho sólo tendría acción contra su arrendador.
C) Si el derecho del arrendatario fuera real sería oponible a los terceros e inoponible caso contrario. Pero en este aspecto el interés práctico que reducido por el hecho de que existen reglas legales expresas en cuanto a la oponibilidad del arrendamiento al nuevo adquiriente de la cosa, que es el tercero frente al cual más interesa la oponibilidad del derecho del arrendatario.
2. Interés de “lege fereda”
La calificación del arrendatario como derecho personal hace surgir la interrogante de cuál es la razón de establecer esa profunda diferencia entre el usufructuario y el arrendatario.
La oponibilidad del derecho del arrendatario no es “erga omnes”, como es característica de los derechos reales, sino un caso de eficacia pasiva del contrato frente al causahabiente de una de las partes (la persona que ha adquirido del arrendador).
La circunstancia de que el usufructuario pueda arrendar por tiempo que exceda del usufructo tampoco demuestra que el derecho del arrendatario sea un derecho real, ya que, conforme al Derecho común, el titular de un derecho real en principio tampoco podría constituir a favor de un tercero otro derecho real mas extenso en el tiempo que el suyo; y
Varias normas legales (C.C.arts. 1.579, 1.580 y 1.591) demuestran que el arrendatario requiere del arrendador para ejercer su derecho, como es típico en materia de derechos personales. En efecto, el arrendador debe hacerle gozar de la cosa, entregársela, conservarla en estado de servir para su fin y mantener al arrendador en el goce de la cosa. Lo que existe pues, es una pretensión del arrendatario frente al arrendador y no un poder inmediato de aquél sobre la cosa arrendada ni mucho menos un derecho que pueda oponer a los terceros que pretendan un derecho de propiedad sobre la cosa.
• Objeto: El objeto de la obligación principal del arrendador consiste en hacer gozar a otro de una cosa durante cierto tiempo.
El objeto de la obligación principal del arrendatario es pagar el precio, en dinero o en especie.
• Tipos: El arrendamiento es un contrato: a) bilateral; b) oneroso; c) consensual; d) origina obligaciones principales; e) de tracto sucesivo; y f) obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.
• Diferencia entre:
1. Arrendamiento y venta: Sobre la diferenciación entre ambos contratos y los respectivos casos de tipificación dudosa son: la venta de cosas (venta de la propiedad) y el arrendamiento se diferencian porque en la primera una parte se obliga a transferir la propiedad de la cosa, mientras que en el segundo sólo se obliga a hacer gozar de ella. Sin embargo, la tipificación se hace dudosa, entre otros, en los siguientes casos:
a) Cuando se ha celebrado una arriendo-venta, caso del cual trataremos en el próximo capítulo, y
b) Cuando en virtud del contrato, una de las partes adquiere el derecho de hacer suyos los proventos de una cosa).
b.1. Si el contrato sólo confiere a una de las partes el derecho de hacer suyos los proventos de una cosa sin que la otra parte se obligue a hacerle gozar de la cosa de donde provienen, el contrato constituye una venta de frutos o productos.
b.2. Si en cambio, el contrato confiere tanto el derecho de gozar de una cosa como el derecho de hacer suyos sus proventos hay venta si es que en tal virtud la cosa debe sufrir disminución económicamente apreciable y al menos relativamente, y arrendamiento, caso contrario.
2. Arrendamiento y enfiteusis: El enfiteuta adquiere un derecho real sobre un fundo enfitéutico que le confiere la facultad de gozar el fundo, disponer de él y rescatarlo mientras que el arrendatario sólo adquiere un derecho personal frente al arrendador en virtud del cual puede exigir de éste que le haga gozar de la cosa arrendada.
3. Arrendamiento y comodato: La diferencia entre éstos es muy neta: el arrendamiento es oneroso y consensual mientras que el comodato es gratuito y real. No existe confusión posible.
4. Arrendamiento y préstamo a interés: Existe la opinión de que el préstamo a interés constituye un arrendamiento, lo cierto es que en el préstamo a interés hay transferencia de la propiedad y la restitución es en bienes de la misma cantidad y calidad o valor, mientras que el arrendamiento no hay transferencia de la propiedad y la restitución se refiere a la misma e idéntica cosa arrendada. Por otra parte el préstamo a interés es un contrato real, mientras que el arrendamiento es consensual.
5. Arrendamiento y depósito: el arrendamiento es un contrato consensual y oneroso, mientras que el depósito es un contrato real y por su naturaleza (aunque no por su esencia), es gratuito. Por lo demás, las obligaciones del arrendamiento son totalmente diferentes a las del depósito. Sin embargo, existen algunos casos de tipificación dudosa.
a) Se ha discutido mucho la calificación de los contratos referentes al servicio de cajas de seguridad de los bancos; las principales son: I) Se trata de arrendamiento de las cajas; II) constituyen depósito de las cosas que el cliente coloca en las cajas; III) son a la vez arrendamiento de las cajas y depósito de los efectos colocados en ellas; IV) se trata de un contrato innominado.
b) Se discute si es arrendamiento o depósito el contrato por el cual un comerciante, a cambio de una remuneración proporcional al tiempo, adquiere el derecho de almacenar mercancías en local ajeno, especialmente cuando el dueño del local asume la obligación de guardar y conservar dichas mercancías.
c) Igualmente se discute mucho la tipificación de los contratos de garage y estacionamiento en las diversas modalidades que pueden presentar.
6. Arrendamiento y contrato de obras: Ambos contratos se diferencian por el contenido de las prestaciones que en un caso tiene por objeto el goce de una cosa y en el otro la realización de un trabajo.
7. Arrendamiento y contrato de trabajo: Aun cuando los tipos contractuales son inconfundibles, se presentan algunos casos de tipificación dudosa. El caso clásico era el del cochero que se obligaba a pagar la mitad de sus ganancias al dueño del coche.
8. Arrendamiento y usufructo: Las diferencias entre ambas instituciones son muy numerosas: 1) el arrendamiento es siempre un contrato, mientras que el usufructo es un derecho que puede derivar, de testamento o, contrato de usucapión. 2) El arrendamiento es esencialmente oneroso, mientras que el usufructo puede constituirse a título oneroso o a título gratuito. 3) En principio, la constitución de usufructo es siempre un acto de disposición, no así el arrendamiento. 4) El arrendamiento no puede versar sobre cantidades de dinero y otras cosas fungibles, mientras que el usufructo, sí (C.C. art. 603). 5) El nudo propietario cumple con entregar la cosa tal como se encuentra para el comienzo del usufructo, mientras que el arrendador debe entregarla en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. 6) el arrendador debe hacer gozar al arrendatario mientras que el nudo propietario cumple con dejar gozar al usufructuario. 7) El derecho del usufructuario es un derecho real inmobiliario o mobiliario según verse sobre bienes inmuebles o muebles, mientras que el derecho del arrendatario es un derecho de crédito, mobiliario en todo caso. 8) Difieren también las normas sobre reparaciones de la cosa en caso de usufructo y de arrendamiento. 9) Difieren las reglas sobre la suerte del usufructo y del arrendamiento en caso de pérdida de la cosa después de celebrado del contrato.
Sin embargo, a veces puede ser difícil determinar si las partes quisieron constituir un usufructo a título oneroso o celebrar un arrendamiento. Si el contrato no resulta lo contrario, sea de las expresiones empleadas, sea de los efectos previstos, creemos que debe presumirse que se trata de un arrendamiento, especialmente cuando una de las partes se obliga a pagar cánones periódicos y no una suma global.
2.1. Arrendamiento de Casas y Predios Rústicos: El Código Civil después de definir el arrendamiento en general (art. 1.579), sólo regula expresamente el arrendamiento de casas y predios rústicos.
Legitimación para dar en arrendamiento: La legitimación no se requiere al mismo título que en materia de venta ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato. Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:
• Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad aunque su derecho esté sujeta a condición resolutoria. Al menos que el inmueble esté hipotecado. En el caso de comunidad la cosa indivisa puede ser arrendada por acuerdo de la mayoría en los términos del artículo 764 del Código Civil.
• Puede arrendar también el enfiteuta
• Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta las siguientes reglas (C.C. art. 598): a) Si el usufructo debía cesar en tiempo cierto y determinado, el arrendamiento celebrado por el usufructuario sólo subsiste por el año corriente al tiempo de la cesación del usufructo; b) Caso contrario, o sea, cuando el usufructo no debía cesar en tiempo cierto y determinado, es necesario distinguir; entre otros.
• Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. Porque el arrendamiento de la cosa ajena no es traslativa, sólo crea obligaciones entre las partes.
• Función: 1) De acuerdo con lo que resulte del contrato, de la intención de las partes, de la buena fe o de la ley, el arrendador debe entregar la cosa arrendada completa; 2) por analogía con lo dispuesto en materia de venta, el arrendador debe entregar la cosa arrendada con todos los accesorios que responden a la naturaleza y destino de aquélla. A diferencia de lo que ocurre en venta, el arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias (C.C.art.1.586, encab.), sin distinguir entre éstas; 3) La entrega de la casa o predio rústico arrendado debe hacerse en el lugar de la situación del inmueble, sin perjuicio de que pueda fijarse un lugar distinto para la entrega de bienes muebles accesorios a la casa o predio rústico; 4) El momento de la entrega es el que resulte expresa o tácitamente de la voluntad de las partes; 5) Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador , salvo pacto expreso o tácito en lo contrario; 6) La obligación de entregar la cosa arrendada en indivisible entre los coarrendadores y entre los causahabientes del arrendador; 7) Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa arrendada son las de Derecho común; pero en caso de arrendamiento de predios rústicos, como queda dicho, son procedente, además, las sanciones específicas previstas por la ley para los casos de diferencia de cabida en materia de venta.
• Importancia: Es importante la obligación de: Conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado, por cuanto obliga a la descomposición de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato (C.C. art. 1.586, encab.), no variar su forma C.C. art. 1.589) y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma (C.C. art. 1.587).
Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. El contenido de la obligación varía sin embargo, según la perturbación provenga del arrendador o de un tercero.
Del arrendador de abstenerse de causar personalmente perturbaciones al goce del arrendatario, tanto si se trata de perturbaciones de hecho o de derechos; la ley regula expresamente la cuestión de las perturbaciones derivadas de la ejecución de ciertas reparaciones (C.C. art. 1.590).
Del arrendador en caso de perturbaciones de terceros, o sea, cuando éste no pretende tener un derecho en la cosa, el arrendador no tiene ninguna responsabilidad frente al arrendatario, quien a su vez, tiene acción directa contra el perturbador (C.C. art. 1.591, encab.).
El arrendatario, a la terminación del contrato, debe devolver la cosa tal como la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art. 1.549).
El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: 1) Toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C.art.1.596, encab.); y 2) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1.596, apa.1). con tales obligaciones, en un caso, se facilita al arrendador interrumpir la prescripción ajena y conservar la posesión anual (lo que resulta capital desde el punto de vista posesorio) y, en el otro, evitar mayores daños. Si el arrendatario dolosa o culposamente incumple la obligación de referencias o se retarda en su cumplimiento responderá de los daños y perjuicios (C.C. art. 1.596, ap. Últ., que sólo contempla el caso de negligencia).
El Código Civil (art. 1.583) establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario. La cláusula contraria puede referirse a la cesión, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder u subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de él. Si el arrendatario cede a subarrienda estándole prohibido, el arrendador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción “non adimpleti contractus”, además de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si lo hubiere.
El cesionario tiene acción directa contra el arrendador para hacer valer el crédito que le ha sido cedido, siempre que haya mediado la debida aceptación o notificación. En cambio, el subarrendatario carece de acción directa (contractual) frente al arrendador puesto que él no es sino un arrendatario del subarrendador. Es cierto que puede ejercer los derechos de éste frente al arrendador por vía de acción oblicua (C.C.art.1.278).
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